Investisseurs locatifs
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Rénovation énergétique : un levier stratégique pour les investisseurs locatifs
La rénovation énergétique n’est plus seulement une option pour les propriétaires bailleurs : c’est désormais un enjeu réglementaire et une contrainte à anticiper rapidement. Afin d’accompagner au mieux les propriétaires, l’État a mis en place un ensemble d’aides, de financements et d’avantages fiscaux pour que cette transition se passe sans frictions.
Le service public France Rénov’ propose un accompagnement neutre et gratuit pour concevoir un projet de rénovation adapté à chaque situation.
Pourquoi rénover un bien locatif aujourd’hui ?
Rénover permet avant tout de valoriser durablement son patrimoine, d’améliorer l’attractivité du logement auprès des locataires et de sécuriser sa mise en location d’un point de vue réglementaire. C’est également un moyen concret de réduire les charges et de s’inscrire dans une démarche environnementale responsable.
Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés. À terme, ces logements seront tout simplement interdits à la location.
Des obligations réglementaires progressives
Le calendrier réglementaire impose une sortie progressive du marché locatif pour les logements les plus énergivores, selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) :
- Depuis 2023 : interdiction de location des logements dépassant 450 kWh/m²/an
- 2025 : logements classés G
- 2028 : logements classés F
- 2034 : logements classés E
Anticiper ces échéances permet d’éviter la vacance locative et les pertes de revenus pour les bailleurs.
Quelles aides pour les propriétaires bailleurs ?
L’aide principale de l’État est MaPrimeRénov’, accessible aux propriétaires bailleurs pour des travaux de rénovation énergétique, qu’il s’agisse d’une rénovation par gestes ou d’une rénovation d’ampleur. Elle peut concerner un logement individuel ou les parties communes d’une copropriété.
Cette aide peut, selon les situations, être cumulée avec :
- des aides locales (collectivités, départements, communes),
- des aides des fournisseurs d’énergie via les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).
Financer le reste à charge avec des prêts bancaires
Pour compléter les aides, plusieurs solutions de financement existent :
- le prêt avance rénovation (PAR)
- l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), mobilisable sur le reste à charge des travaux.
Ces dispositifs permettent de lisser l’investissement et de préserver la trésorerie.
Des avantages fiscaux à activer
La rénovation énergétique ouvre également droit à des avantages fiscaux attractifs, notamment :
- le déficit foncier,
- la réduction d’impôt Loc’Avantages,
la réduction d’impôt Denormandie.
La location solidaire : une option sécurisante
Les propriétaires peuvent aussi opter pour la location solidaire, en confiant la gestion du bien à une agence immobilière sociale. Cette solution permet de :
- limiter le risque locatif,
- sécuriser les revenus,
- bénéficier d’avantages fiscaux, tout en logeant des ménages aux revenus modestes.
Se faire accompagner
Chaque projet étant unique, il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller France Rénov’, accessible gratuitement sur le site officiel ou par téléphone. Cet accompagnement permet de sécuriser les choix techniques, financiers et fiscaux.
Loc’Avantages : investir dans le locatif tout en optimisant sa fiscalité
Loc’Avantages est un dispositif de l’État qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt significative en contrepartie d’un loyer inférieur aux prix du marché.
Le logement est alors considéré comme conventionné et les locataires doivent alors respecter un plafond de ressources.
Il repose sur une logique simple : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est élevé.
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant concilier rentabilité, sécurité locative et impact social positif, tout en valorisant durablement leur patrimoine.
Loc’Avantages, améliore la rentabilité de votre investissement
En plus de représenter un investissement social positif, Loc’Avantages permet d’améliorer durablement la rentabilité de votre investissement locatif.
Contrairement aux idées reçues, Loc’Avantages permet dans de nombreux cas une rentabilité nette supérieure à une location classique, grâce au mécanisme de réduction d’impôt.
L’intermédiation locative : une solution sécurisée et optimisée pour l’investisseur
L’intermédiation locative permet au propriétaire bailleur de confier tout ou partie de la gestion de son bien à une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État.
Ce tiers fait le lien entre le propriétaire et le locataire final, avec un objectif clair : sécuriser la location tout en facilitant l’accès au logement pour des ménages modestes.
Dans le cadre de Loc’Avantages, ce mode de gestion offre des garanties renforcées et des avantages fiscaux supplémentaires, ce qui en fait une option particulièrement attractive pour les investisseurs recherchant sérénité et visibilité.
Deux formes d’intermédiation locative :
- Le mandat de gestion
Le propriétaire confie l’intégralité de la gestion du logement à l’organisme agréé, comme il le ferait avec une agence classique.
L’organisme s’occupe de la recherche du locataire, de la gestion administrative, du suivi des loyers et de la relation locative. Le bail est signé directement avec le locataire, mais le propriétaire bénéficie d’un accompagnement renforcé et d’une gestion adaptée aux publics logés. - La location / sous-location
Dans ce cas, le logement est loué directement à l’organisme agréé, qui devient le locataire principal.
L’organisme sous-loue ensuite le logement à un ménage éligible et garantit au propriétaire le paiement du loyer et des charges, indépendamment de la situation du sous-locataire.
Un avantage fiscal encore plus important
Dans le cadre de Loc’Avantages, le recours à l’intermédiation locative ouvre droit à :
- un taux de réduction d’impôt majoré par rapport à une location directe,
- l’accès au niveau de loyer le plus bas, réservé exclusivement à l’intermédiation locative, avec une réduction fiscale pouvant atteindre 65 % des revenus locatifs.
Exemple Loc’Avantages, simulez vos droits
L’intermédiation locative est donc un outil efficace pour les propriétaires bailleurs et qui permet de renforcer le maillage de logements locatifs à loyer modéré sur le territoire.
Une sécurité locative nettement renforcée
L’intermédiation locative réduit fortement les risques habituellement associés à l’investissement locatif.
Elle permet notamment :
- une garantie contre les impayés de loyers,
- une protection contre les dégradations,
- une continuité des revenus locatifs, même en cas de difficulté du ménage occupant,
- une gestion plus sereine, avec un interlocuteur unique et professionnel.
Ce cadre est particulièrement apprécié par les investisseurs souhaitant limiter les aléas et éviter les situations conflictuelles.
Financement par Action Logement
Dans le cadre du Programme national Action Coeur de Ville, Action Logement accorde un financement pour :
- Acquisition-amélioration d’immeubles entiers,
- Acquisition de locaux ou d’immeubles entiers en vue de leur transformation en logements,
- Réhabilitation d’immeubles entiers.
En contre-partie du financement du projet, le propriétaire bailleur s’engage à louer son bien à des salariés proposés par Action Logement, et à des plafonds de loyers et de ressources inférieurs aux plafonds du logement locatif intermédiaire pendant 9 ans.
Les financements apportés par Action Logement au titre du dispositif Action Cœur de Ville ne sont toutefois pas cumulables avec les autres financements Action Logement.
Mais ils peuvent se cumuler avec le dispositif gratuit de sécurisation locative (Visale).
Le dispositif Bail Rénov’
Bail Rénov’ est un dispositif d’information auprès des propriétaires et des locataires qui permet de mieux orienter le parcours de rénovation du bien.
Grâce à un ensemble de moyens de sensibilisation et d’information auprès des locataires et des propriétaires bailleurs, les droits et les devoirs en matière de normes énergétiques sont de mieux en mieux compris.
Ce dispositif permet de s’engager plus sereinement dans un parcours de travaux et de mieux anticiper les besoins de transformation de son logement.
Afin de vous accompagner au mieux, le dispotifis prévoit :
- Ateliers collectifs d’information près de chez vous,
- Entretiens téléphoniques pour analyser votre situation,
- Visites du logement pour un bilan personnalisé.
Ce dispositif est entièrement gratuit et n’est pas soumis à un plafond de ressources.
Louer solidaire, un dispositif porté par Soliha AIS avec Action Logement
Porté par SOLIHA, “Louer solidaire” permet à des propriétaires de louer leur logement à un loyer abordable à des ménages modestes, tout en sécurisant leurs revenus locatifs. En échange, le bailleur bénéficie d’avantages fiscaux via le dispositif Loc’Avantages et de garanties contre les risques locatifs.
La garantie VISALE, proposée par Action Logement, est au cœur de ce dispositif.
Entièrement gratuite pour le propriétaire, elle agit comme une caution couvrant les impayés de loyers et charges jusqu’à 36 mensualités, ainsi que les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer, en complément du dépôt de garantie. En cas de difficulté, Action Logement avance les sommes dues, qui sont ensuite remboursées par le locataire.
Cette garantie exclut toute autre caution équivalente, mais peut être complétée par des assurances supplémentaires (dégradations immobilières, protection juridique ou garantie loyers impayés) afin d’élargir la couverture.
SOLIHA joue un rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et Action Logement, facilitant les démarches et sécurisant la relation locative.
LES POINTS FORTS
- Exonération de taxe foncière sur Bergerac possible au-delà de 10000€ de travaux énergétiques,
- Réduction d’impôts,
- Garantir les locataires, assurer le versement des loyers,
- Avancer le dépôt de garantie pour jeunes de moins de 30 ans, salariés du privé,
- Solution aux impayés de loyers,
- Alternative au garant, dégradations locatives,
- (Aide Action logement sur le territoire de l’ORT),
- Intermédiation locative.